離婚が決まったものの、購入した住宅のローンがまだ残っている場合、住宅はどうするのか、ローンの支払いはどうするのかなど、決めなければならないことがたくさんあります。
ローンの残った住宅は多額の金銭が絡むため尾を引きやすい問題です。
今回は離婚時の住宅ローンについてご紹介します。

住宅ローンとは?

ローンと聞くと定期的に支払わなければならない負債のように感じる人も少なくないでしょう。
そもそも住宅ローンとはどんなものなのでしょうか?

住宅を担保にすることで金融機関からお金を借りること

決まった住宅を買い、その住宅を担保にし、将来完済することを条件にして銀行などの金融機関からお金を借りることを住宅ローンと言います。

住宅ローンを組むと「住宅ローン名義人」となる

金融機関に住宅ローンを申請すると、申請者と連帯保証人に対して厳しい審査があります。
申請者と連帯保証人に安定した収入があるか、滞りなく返済できるかなどを調べ、無事に審査が通ると晴れて住宅ローンの所有者、住宅ローン名義人と、連帯保証人となれるのです。
一般的に夫が住宅ローン名義人、妻が連帯保証人となる場合が多いです。

住宅の名義人とは別物

土地や建物といった不動産の所有者である「不動産名義人」と、住宅ローンの所有者である「住宅ローン名義人」は別物です。
“土地の名義人は夫の父で、建物の名義は夫”や“土地と建物両方の名義を夫婦で分け合っている”なんてこともありますが、不動産を売却する際は不動産名義人全員の同意と署名捺印が必要なので、スムーズにいかないこともあります。

住宅ローンは財産分与の対象になる?

離婚が決まると共有財産の分配をする、財産分与を行いますが、ローンが残っている住宅も財産分与の対象になります。
しかし、厳しい審査で得た住宅ローンの名義人や連帯保証人は申請者個人と金融機関との契約なので、離婚が理由では名義変更を認めてもらえないのが現状です。
そのため、夫が住宅ローン名義人で妻が連帯保証人だった場合の離婚では、配分の結果、住宅の所有権を妻が得たとしても、夫は完済するまで住宅ローンの返済を続けなければなりません。
住宅ローン名義人の返済が滞ると連帯保証人である妻の元に支払い請求がきますが、もし応じなかった場合は住宅の差し押さえや自己破産といった危険があるので注意が必要です。

住宅ローンが残った状態で離婚するなら売却も検討しよう

住宅ローンの名義変更が難しいことから、住宅ローンが残っている状態で離婚すると返済などで揉める場合があります。
そんな時は一度、住宅価格を査定してみるといいでしょう。

アンダーローン

査定の結果、ローン残高よりも住宅価格の方が高かった場合を一般的に「アンダーローン」と呼びます。
アンダーローンであればすぐに住宅を売却して、代金からローン残高を支払うことができます。
ローンの支払いに充ててもさらに現金が残った場合は、通常の財産分与と同様に夫婦で分配すると良いでしょう。

オーバーローン

査定の結果、住宅価格よりローン残高の方が高いことを一般的に「オーバーローン」と言います。
オーバーローンの場合は住宅を売ってもローンが残ってしまうので売却はできず、ローンが完済できるまで支払い続けるしかありません。

任意売却という方法も

金融機関の合意を得られれば住宅ローンが残った状態でも土地や建物を売却できる「任意売却」という方法もあります。
これはオーバーローンだった場合や、何らかの事情でローンの返済ができなくなった時でも活用できるのですが、金融機関にとってはリスクを伴うため、合意を得にくいのが現状です。

離婚後もローンの残った住宅に住み続ける場合の注意点

住宅査定の結果、オーバーローンで任意売却も難しいとなった場合、ローンの返済をしながら住み続けることになりますが、名義人が簡単に変更できないことを踏まえると住む人によってはリスクが生じる場合があります。
夫が住宅ローンの名義人で、妻が連帯保証人のローンの残った住宅に住み続ける場合の注意点を見てみましょう。

夫が家を出て妻や子どもが住み続ける

子どもが未成年だと多いパターンがこちらです。
財産分与で妻が住宅の所有者になり、夫が住宅ローンを払い続けることで養育費の代わりとするものですが、夫が経済的に困窮するなどしてローン返済が滞った場合は連帯保証人である妻に支払い請求がきてしまいます。
また、夫が再婚し新たな家庭を持つなどするとローンの支払いが経済的に大きな負担になることもあり、返済が滞る可能性もあります。

妻や子供が家を出て夫が住み続ける

ローンの名義人である夫が住み続け、ローンの返済も続けるなら大きな問題はありませんが、返済が滞ると連帯保証人である妻の元に支払い請求がきます。
妻が支払いに応じない場合は住宅の差し押さえや、自己破産といった危険があるので注意が必要です。

離婚後もローンの残った住宅に住み続ける場合は様々なリスクが生じます。
のちのトラブルに発展させないためにも、法的効力のある書面を取り交わしておく必要があるでしょう。

今回は離婚時の住宅ローンについてご紹介しました。
ローンの残った住宅は多額の金銭が絡むため尾を引きやすく、解決までに時間がかかる問題です。
離婚の際は夫婦でしっかり話し合い、トラブルを未然に防げるようにしておきましょう。

   

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